Transferencia de derechos de construcción y desarrollo
Secretaría Distrital de Ambiente
Construcción y Derechos
Instrumento de planificación urbana que permite trasladar el potencial de construcción de un predio con restricciones ambientales, patrimoniales o de protección, hacia otro predio apto para desarrollar.
Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C.
El Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C. adopta, mediante el Decreto Distrital 555 de 2021 (artículos 325 a 327 y 522 al 525), la transferencia de derechos de construcción y desarrollo como un mecanismo alternativo para la adquisición de suelo localizado en áreas rurales de la Estructura Ecológica Principal del Distrito Capital, para ser destinado al uso público e incentivar procesos de restauración de ecosistemas, siempre y cuando estén acompañados de actividades de restauración y conservación.
Dicho mecanismo fue reglamentado por la Secretaría Distrital de Ambiente (SDA), la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) y la Secretaría Distrital del Hábitat (SDHT) con el Decreto Distrital 626 de 2023.
Este instrumento permite trasladar el potencial de construcción y desarrollo de los terrenos localizados en áreas definidas de la Estructura Ecológica Principal del Distrito Capital y que son categorizados como suelo de protección según el Plan de Ordenamiento Territorial, a otros predios que puedan recibir está edificabilidad y que puedan ser desarrollados o edificados, accediendo a edificabilidades adicionales a las básicas establecidas en la zona donde se encuentren localizados para el desarrollo de usos residenciales; teniendo en cuenta laslimitaciones de uso y desarrollo definidas a través de la norma urbanística.
Este mecanismo funciona como una forma de pago del precio de compra en la adquisición de suelo en la Estructura Ecológica Principal, de aquellos predios que sean ofertados voluntariamente por parte de sus propietarios a la SDA. No obstante, este mecanismo aplicará únicamente para predios que no hayan iniciado otro proceso de adquisición con la SDA u otra entidad que actúe en su nombre.
Así mismo, este actúa como un instrumento de distribución equitativa de cargas y beneficios generados por el ordenamiento urbano conforme lo establece el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, que vincula las zonas receptoras con las zonas generadoras, como un instrumento para el pago de compensaciones en razón de las cargas urbanísticas de conservación, basado en sus artículos 48, 49 y 50.
Predios
Los predios, a los que se asignan y transfieren los derechos de construcción y desarrollo, se encuentran en las zonas generadoras, que corresponden a los terrenos localizados en las áreas complementarias para la conservación, indicados en el Mapa CG-3.2. "Estructura Ecológica Principal" del Decreto Distrital 555 de 2021. Estas zonas generadoras establecidas corresponden a:
Reserva Forestal Regional Productora del Norte de Bogotá Thomas Van der Hammen
Área estratégica para la conectividad ecológica y la protección de servicios ecosistémicos en el norte de la ciudad.
Parques de Borde de la Reserva Forestal Protectora Bosque Oriental de Bogotá
Espacios estratégicos para la transición urbano-rural y la protección de los cerros orientales.
Red de parques del río Bogotá
Incluye el parque lineal del río Bogotá como eje estructurante para la recuperación ambiental y el espacio público.
Subzona de manejo y uso de importancia ambiental del POMCA del río Bogotá
Áreas definidas en el Plan de Ordenación y Manejo de Cuencas Hidrográficas para la protección y regulación hídrica.
Otras zonas de importancia ambiental
La SDA podrá priorizar y viabilizar nuevas zonas generadoras una vez se consoliden las áreas estratégicas mencionadas.
Zonas, Certificados y Negociación
La Secretaría Distrital de Ambiente podrá priorizar y viabilizar otras zonas de importancia ambiental como zonas generadoras, en el momento en que se consoliden las áreas mencionadas anteriormente.
Zonas receptoras
Los predios que reciben o donde podrán ser utilizados los derechos de construcción y desarrollo se encuentran en las zonas receptoras, correspondientes a suelos delimitados como áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos. Estas zonas están localizadas en suelo urbano, en tratamientos de consolidación o renovación urbana, para el desarrollo de usos residenciales, según lo definido en el Mapa CU-5.2 "Áreas de actividad y usos de suelo" del Decreto Distrital 555 de 2021.
Certificados de derechos
Los derechos de construcción y desarrollo estarán representados por certificados, donde cada uno equivaldrá a un metro cuadrado edificable en las zonas receptoras con uso residencial habilitado. Serán expedidos por el Distrito Capital, representado por la SDA, y administrados por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo), a través de Fiduagraria como sociedad fiduciaria seleccionada.
Negociación y transferencia
El titular podrá negociar directamente los certificados con propietarios, promotores o constructores interesados en licenciar proyectos en zonas receptoras. También podrá enajenarlos mediante subasta a través de Fiduagraria, previa instrucción de RenoBo. Los certificados no tendrán contenido crediticio y podrán transferirse mediante endoso registrado, permitiendo subdivisiones o usos parciales.
Subastas de los certificados de derechos de construcción y desarrollo
En cuanto a las subastas de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, se realizarán mínimo dos veces al año por Fiduagraria, y permitirán llevar a cabo las siguientes acciones:
Oferta de metros cuadrados
Asegurar una oferta de metros cuadrados de construcción que puedan ser licenciados en las zonas receptoras, suficiente para atender la demanda estimada de uso residencial.
Comercialización de certificados
Comercializar los certificados de derechos de construcción entregados a los propietarios de predios en zonas generadoras, como forma de pago por su enajenación voluntaria o para financiar programas de restauración.
Recursos para habilitación
Recibir recursos en dinero para que la Administración Distrital adelante la habilitación de parques de borde y otras alternativas de uso público o intervenciones previstas en zonas generadoras, conforme al Plan de Ordenamiento Territorial.
Vigencia y equivalencias normativas
El contenido normativo de los certificados tendrá una vigencia máxima de seis años, durante los cuales no podrán ser afectados por cambios posteriores. Incorporarán una tabla de equivalencias en metros cuadrados según tipo de vivienda y localización, adoptada por la SDP mediante Resolución 1399 de 2024.
Bogotá se convirtió en la primera ciudad del país en usar la transferencia de derechos de construcción, un mecanismo que permite habilitar una mayor restauración y conservación de áreas de alta importancia ambiental (zonas generadoras) como la Reserva Forestal Thomas van der Hammen, los Cerros Orientales, la red de parques del Río Bogotá y zonas de protección del Plan de Ordenación y Manejo de Cuenca Hidrográfica (POMCA) del Río Bogotá. Esta administración generó en menos de un año las condiciones habilitadoras para avanzar de manera sustancial en la restauración y conservación de estas áreas. A la fecha, 24 propietarios (208 hectáreas) han manifestado interés en acogerse al instrumento, correspondientes a 184 hectáreas en la Reserva Van der Hammen y 24 hectáreas en otras zonas generadoras. Las áreas son aproximadas y sujetas a posibles modificaciones por procesos de saneamiento predial.
Funcionamiento del mecanismo
Este mecanismo permite a los propietarios de predios privados que están en zonas de alto valor ambiental (y que por ende tienen restricciones de uso) transferirlos voluntariamente a la Secretaría Distrital de Ambiente para su restauración y conservación. A cambio, obtendrán un certificado que representa metros cuadrados de construcción en zonas establecidas por el POT. El estado de conservación define el número de certificados que pueden recibir: a mayor conservación, mayor edificabilidad en hasta 525 hectáreas determinadas por el POT, principalmente en las actuaciones estratégicas de la Zona Industrial de Bogotá (ZiBo) y Montevideo.
Avances institucionales
De manera acumulada se tienen 34 predios ofertados que representan 229,01 hectáreas de zonas generadoras, de las cuales 200,19 hectáreas (87%) están en la Reserva Thomas Van der Hammen y 28,821 hectáreas en otras áreas generadoras. Las entidades distritales avanzan en la modificación del Decreto Distrital 626 de 2023 para facilitar la transferencia de derechos de construcción y fortalecer la protección de áreas estratégicas como la Reserva Van der Hammen y los Cerros Orientales.
